Bemærkninger til forordningsforslaget

 

Almindelige bemærkninger

Forslag til landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger sker som et led i de igangværende bestræbelser på at øge forsyningen af privatejede boliger. Forordningsforslaget fremsættes for at imødekomme kommunernes ønske om salg af deres udlejningsboliger i forbindelse med projektet "Lejer til ejer" samt borgernes ønske om at købe deres nuværende lejerbolig som ejerbolig.

Forordningsforslaget forudsætter, at interessen for projekt "Lejer til ejer" enten skal komme fra en kommunalbestyrelse, der ønsker at sælge sine boliger, eller fra beboerne i de offentligt ejede udlejningsboliger. Endvidere forudsætter forslaget, at en kommunalbestyrelse kan sælge udlejningsboligerne i en ejendom successivt, dvs. efter salamimetoden, bolig for bolig. Hvor det på den anden side er lejerne, der ønsker at overtage deres boliger, skal der være et flertal af lejere i de enkelte ejendomme, der er interesserede i at købe deres boliger, for at en ejendom som en helhed kan omdannes.

Det er en ret bekostelig affære at opdele og omdanne en offentlig udlejningsejendom til ejerboliger, hvorfor initiativet enten skal komme fra kommunalbestyrelsen, der i første omgang afholder omkostninger hertil, eller fra flertallet af lejerne, idet det derved signaleres, at omkostningerne kan dækkes ind ved efterfølgende salg af boligerne.

Flere af forordningsforslaget bestemmelser er særligt udarbejdet med henblik på, at en kommune nøje bør overveje, hvorvidt den vil løbe den økonomiske risiko og det administrative besvær, der er forbundet med at foretage et punktvist salg af boliger eller foretage salget efter salamimetoden.

Det er Landsstyrets vurdering, at en kommune almindeligvis ikke bør omdanne en ejendom medmindre mindst halvdelen af lejerne har vist en tilstrækkelig interesse i at overtage deres boliger. I modsat fald vil en omdannet ejendom bestå af et mindretal af ejerlejligheder og et flertal af offentlige lejerboliger.

En ejendom skal overdrages som helhed, således der etableres ejerforening for selve ejendommen og aftaler omkring ejendommens brug og ansvar for fælles forsyningsanlæg og ledninger i terræn. Det er generelt ikke hensigtsmæssig med blandede ejerforhold i en ejendom, idet de, der er ejere, og de, der er lejere, kan have så forskellige økonomiske, driftsmæssige og vedligeholdelsesmæssige interesser i ejendommen, at det skaber konflikter.

Derfor skal boligens hidtidige ejer, enten Hjemmestyret eller en kommunalbestyrelse, fortsat være offentlig udlejer i de boliger, der fortsat bebos af lejere, og lejerne skal fortsat betale husleje efter de regler, der til enhver tid gælder for beregning af husleje i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger.

Forinden en ejendom kan købes af lejerne, skal ejeren, dvs. Hjemmestyret eller en kommunalbestyrelse, sørge for, at ejendommen bliver opdelt og opmålt af landinspektør, såvel de enkelte boliger i ejendommen, som ejendommens eventuelle fællesarealer, så de enkelte boligers andel af ejendommens samlede købesum kan beregnes.

På dette tidspunkt ændrer boligerne karakter fra at være offentligt ejede udlejningsboliger til at blive offentligt ejede ejerboliger, der indtil førstkommende ledighed fortsat anvendes som udlejningsbolig, hvorefter de skal sælges i fri handel. Lejere af disse boliger, der ikke straks sælges, er fortsat omfattet af Landstingsforordning om leje af boliger.

Endvidere skal der i de enkelte ejendomme eller boligenheder etableres ejerforeninger, og oprettes vedtægter for ejerforeningen og dens virke, så vedtægterne kan registreres på såvel hovedejendommens som de respektive boligers blade i Landsretten. I vedtægterne fastlægges tillige med hvilken andel, de enkelte ejere skal bidrage indbyrdes til driften m.v. af såvel hovedejendommen som fællesarealerne.

I vedtægterne fastlægges der regler for såvel den enkelte ejers som ejerforeningens rettigheder, forpligtelser samt råderet over boligerne og fællesarealerne, herunder vedrørende ejendommens og boligernes fælles og individuelle installationer, varmeanlæg og varmeforsyning, fællesarealer m.v.

Herudover må ejerne sørge for at udfærdige salgsprospekter på de enkelte boliger bilagt alle relevante og nødvendige oplysninger om ejendommen, såvel af teknisk som af økonomisk karakter, så en lejer fuldt ud kan overskue og vurdere et køb og konsekvenserne heraf.

Forordningsforslaget har været sendt til høring hos A/S Boligselskabet INI, KANUKOKA, S.I.K., G.A., Grønlandsbanken A/S, Sparbank Vest, Nuup Kommunia, Økonomidirektoratet og Administrationsdirektoratet. Forslaget er tilrettet under skyldig hensyntagen til de indkomne høringssvar.

Landstingets Lovtekniske Funktion har gennemgået nærværende forordningsforslag og afgivet et notat herom. De tekniske bemærkninger fra Landstingets Lovtekniske Funktion er indarbejdet i forslaget, mens overvejelser af mere politisk karakter alene er taget til efterretning.

Administrative konsekvenser af forordningsforslaget

Forordningsforslaget indebærer en teknisk- økonomisk gennemgang af samtlige de ejendomme og boliger, der er omfattet af en omdannelse. Det kan forventes, at en sag kan vare fra ½ til 1½ år, afhængig af den arbejdsbyrde, der ligger i særligt den tekniske undersøgelse og beskrivelse af de enkelte ejendomme, og de oplysninger der i øvrigt skal indhentes.

I de tilfælde, hvor en kommunalbestyrelse sælger offentlige udlejningsboliger, vil ejendommen og derved de enkelte boliger være medlem af en fælles ejerforening. Såfremt salget sker efter salamimetoden vil de boliger, der fortsat bebos af en lejer, tillige driftsmæssigt tilhøre den boligafdeling, hvori ejendommen er beliggende. En lejers husleje beregnes og fastsættes ud fra denne boligafdelings omkostninger til drift og vedligeholdelse. Der er således ikke nødvendigvis overensstemmelse mellem den omkostning, ejerne (kommunalbestyrelsen) har til ejerforeningen, og den omkostning lejeren betaler over huslejen.

I de tilfælde, hvor ¾ af lejerne i en ejendom ejet af Hjemmestyret ønsker at købe deres lejeboliger som ejerboliger, og de resterende ¼ ønsker at forblive som lejer, vil dobbelt-forenings problemet ligeledes opstå. De resterende lejere bevarer fortsat deres rettigheder, de er fortsat omfattet af Landstingsforordning om leje af boliger, og Hjemmestyret må anmode A/S Boligselskabet INI om at administrere disse lejemål. Eventuelle ekstraomkostninger ved administration af blandede ejendomme er lejerne uvedkommende, og skal afholdes af boligernes ejer.

Hvis en kommunalbestyrelse omdanner en udlejningsejendom til ejerboliger, må det forventes, at ikke alle de nuværende lejere bliver ejere. Disse lejere bliver således boende med kommunalbestyrelsen som udlejer. Den offentlige boligafdeling bliver gradvis mindre, efterhånden som de enkelte udlejningsboliger bliver ledige og derefter solgt offentlig for højeste bud.

Det må dog forventes, at denne overgangsperiode kan vare mange år, og blive besværlig såvel administrativt som økonomisk. Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur har generelt frarådet brugen af salamimetoden og anbefalet metoden, hvor mindst ¾ af lejerne i en konkret ejendom har forpligtet sig, før omdannelsen kan ske. Nuup Kommunea har imidlertid været stærk fortaler for salamimetoden, ligesom KANUKOKA har tilsluttet sig denne fremgangsmåde.

Økonomiske konsekvenser af forordningsforslaget

På baggrund af estimater fra Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur og de finansielle institutioner forventes det, at det i de første 5 år på landsplan er muligt at sælge ca. 375 boliger (30.000 m²), omfattende såvel enfamilie og dobbelthuse, rækkehuse samt mindre etageejendomme. Aktiviteten vil dog være afhængig af den konkrete interesse, muligheden for ekstern finansiering og den generelle økonomiske politik.

Under forudsætning af, at den gennemsnitlige købspris pr. m² bliver på ca. 13.000 kr. vil forordningsforslaget kunne medføre en samlet købspris på ca. 390 mio. kr. Af dette beløb vil 60% eller 234 mio. kr. modtages i form af købernes her og nu betaling. De resterende 40% eller 156 mio. kr. finansieres af sælgerne i form af stående lån, der først skal afdrages efter 15 år.

Antaget at den årlige inflationsrate er på 2% vil det betyde, at de 156 mio. kr., der henstår uforrentet i 15 år, svarer til et her og nu tilskud på ca. 10,5% af købsprisen.

Antaget at opførelsesomkostning pr. m² for de 30.000 m² i gennemsnit har været 11.500 kr., dvs. 345 mio. kr., vil ejerne årligt miste 1,5% i kapitalafkast, svarende til ca. 5,2 mio. kr.

Afsluttende bemærkninger og overvejelser

Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur har haft mange overvejelser omkring kommunalbestyrelsers mulighed for at sælge deres udlejningsboliger til lejerne efter salamimetoden. Landsstyreområdet har fundet, at det ville være mere betryggende, såfremt interessen for overtagelse af boligerne var et resultat af lejernes selvstændige overvejelser og initiativer.

Afdelingsbestyrelsen i Nuup Kommuneas udlejningsboliger i Fiskerbyen foretog i november måned 2001en undersøgelse blandt sine 80 medlemmer om beboernes interesse for at overtage deres boliger. Resultatet var, at af 80 adspurgte svarede 34. Heraf var 27 interesserede og 7 var ikke interesserede. 46 lejere svarede ikke. Afdelingsbestyrelsen har fortolket undersøgelsen således, at beboerne ikke var interesserede, når flertallet ikke engang har reageret.

Udarbejdelse af forslag til landstingsforordningen har givet anledning til en række overvejelser, f.eks. følgende:

Hvem er målgruppen?

Er det alle lejere, eller vil der automatisk ske en social eller økonomisk favorisering af bestemte befolkningsgrupper, der har høje indkomster og derved også muligheden for opsparing og investering i fast ejendom?

Hvem vil købe sin lejlighed?

Landsstyreområdet for Boliger og Infrastruktur har konkret opfordret Nuup Kommunia, til at lave en undersøgelse blandt sine lejere, om lejernes interessere i at købe deres nuværende bolig og på hvilke vilkår set i forhold til de enkelte lejeres økonomiske formåen. Undersøgelsen er ikke gennemført.

Hvilke behov skal opfyldes?

Er det lejeres behov for tag over hovedet, eller deres behov for opsparing?. Eller er det en boligejers behov for spekulation eller fremskaffelse af kapital.

Hvorledes skal prisen fastsættes?

Skal en bolig sælges for hvad den er værd , altså den teknisk- økonomiske værdi, eller for hvad ejeren kan få for den, dvs. markedsprisen. Det offentlige skal være opmærksom på, at sælges boligerne til markedsprisen, som formentlig er noget højere, end hvad de er værd, så har det offentlige scoret gevinst på en boligmangel, som det offentlige selv har været med til at skabe.

Hvad med lejerens boligøkonomi?

I betragtning af, at 60% af salgsprisen skal finansieres ved et 15 årigt bank/kreditforeningslån, vil en bolig på omkring 80 m² til 1 mio. kr. koste ca. 4.200 kr. i nettoydelse om måneden det første år. Hertil kommer udgifter til ejerforening og drift på anslået 1.100 kr. månedligt. Altså i alt ca. 5.300 kr. om måneden for en 80 m² bolig.

Hvad med boligsikring?

Boligsikring ydes kun til lejere og ikke til ejere. Dvs. at nuværende lejere, der modtager boligsikring, vil miste denne, hvis de køber deres bolig. Hvis indkomsten går ned, og der ikke er råd til terminerne, vil man risikere, at boligen må tvangssælges, og ejeren sidder tilbage uden bolig og med en udækket restgæld.

 

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser.

Til § 1

Bestemmelsen indebærer, at alle former for offentligt ejede ejendomme med udlejningsboliger kan omdannes til ejerboliger, uanset om der er tale om enfamiliehuse, dobbelthuse eller flerfamiliehuse, der defineres som mindst 3 sammenhængende enheder. I modsætning til lejere i dobbelthuse og flerfamiliehuse, har lejere af enfamiliehuse ikke et retskrav på at købe deres lejebolig. Lejere af enfamiliehuse kan alene ansøge om køb af boligen.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at i ejendomme med mere end en bolig skal opdeling og omdannelse af boligerne foretages samtidigt. Det er altid boligernes hidtidige ejer, der forskudsvis skal afholde samtlige omkostninger hermed.

Bestemmelsen indebærer, at salg af en ubeboet bolig eller en ubeboet ejendom ikke er omfattet af forordningen. I disse tilfælde reguleres forholdet af markedets betingelser.

Bestemmelsen indebærer, at en lejers rettigheder og forpligtelser efter forordningen er afhængig af, om lejeren har en gyldig lejekontrakt. Er lejeforholdet opsagt eller ophævet på grund af misligholdelse af lejekontrakten, har en lejer ikke ret til at købe sin bolig eller til f.eks. at få anvist anden bolig.

Bestemmelsen indebærer, at Landsstyret kan fastsætte regler om, hvilke boliger forordningen ikke finder anvendelse på. Her tænkes primært på boliger, der af Hjemmestyret eller en kommunalbestyrelse er øremærket, eller er klassificerede som egentlige tjenesteboliger med bopælspligt. Bestemmelsen kan ligeledes finde anvendelse på boliger, der er reserveret til bestemte formål, har en særlig beliggenhed, en særlig historie, er bevaringsværdige, eller af andre grunde bør undtages fra forordningen.

Til § 2

Bestemmelsen indebærer, at en kommunalbestyrelse, der ønsker at sælge sine offentlige udlejningsboliger i en ejendom, skriftligt skal tilbyde samtlige lejere i ejendommen at købe deres lejebolig.

Forinden en kommunalbestyrelse fremsender tilbud til lejerne, skal den have gennemført en fuldstændig og endelig omdannelse af ejendommen til ejerboliger. Omkostningerne hertil afholdes forskudsvis af kommunalbestyrelsen, men indgår efterfølgende forholdsmæssigt i salgsprisen for de enkelte boliger.

En kommunalbestyrelse skal tilbyde de lejere, der ikke ønsker at købe deres lejerbolig, en anden tilsvarende bolig. Dette indebærer, at en lejer har krav på en anden bolig af mindst tilsvarende standard.

Denne ret har lejeren, så længe pågældende forbliver i det konkrete lejemål. Eventuelle omkostninger i forbindelse med en flytning kan ikke dækkes af andre end lejeren, idet en sådan flytning sidestilles med en ønskeflytning. Ved udnyttelse af sin ret til flytning til en anden tilsvarende bolig, skal lejeren indgå en ny lejekontrakt i det lejemål, der tilflyttes, og indbetale depositum mv. efter de til enhver tid gældende regler.

Til § 3

Bestemmelsen indebærer, at en kommunalbestyrelse, der vælger at sælge sine udlejningsboliger, skal have gennemført opdeling, udarbejdet de nødvendige vedtægter og udkast til ejerforening, ligesom et tilbud fra en kommunalbestyrelse skal indeholde et forpligtende salgstilbud.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at en kommunalbestyrelse skal handle redeligt, og at salgsprospektet for den omhandlede ejendom ikke må indeholde anprisninger eller usaglige oplysninger.

Bestemmelsen indebærer tillige, at en kommunalbestyrelse skal vedlægge en beregning af en lejers nuværende brutto- og nettohusleje samt fremtidige brutto- og nettoboligudgift. Her skal en kommunalbestyrelse specielt være opmærksom på de reelle likviditetsstrømme samt det faktum, at kun de færreste lejere udnytter deres ligningsmæssige standardfradrag på henholdsvis 8.000 kr. for enlige og 16.000 kr. for ægtefæller.

For at illustrere den loyale oplysningspligt, kunne beregningen af huslejen og boligudgiften ske således:

En familie, som består af far, mor og 2 børn på hhv. 4 og 7 år, bor i en lejlighed i en offentlig udlejningsejendom, ejet af Nuup Kommunea, opført i 1998 i Fiskerbyen. Lejligheden er i 2 plan, 4 værelses på 90,7 m².

Familiens bruttoindkomst pr. måned er 29.958 kr., hvilket svarer til en skattepligtig månedsindkomst på 28.625 kr. Det antages, at familien ikke har udnyttet deres ligningsmæssige standardfradrag.

 

Familiens bruttohusleje i den offentlig udlejningsbolig, før og efter huslejereformen

Boligomkostning pr. måned Før 1. januar 2002
Kapitalafkast	1.252
Drifts- og vedligeholdelsesbidrag	2.118
Bruttohusleje	3.370
Boligbørnetilskud 2*10%	- 674
Boligsikring 28%	0
Nettohusleje	2.696
A’conto varme	610
A’conto el	740
Total pr. md.	4.046

 

Boligomkostning pr. måned Efter 1. januar 2002
Kapitalafkast	1.405
Drifts- og vedligeholdelsesbidrag	1.847
Bruttohusleje	3.252
Boligbørnetilskud 2*10%	0
Boligsikring 28%	- 911
Nettohusleje	2.341
A’conto varme	610
A’conto el	740
Total pr. md.	3.691

Den månedlige boligomkostning i form af husleje, a’conto varme og el er ved huslejereformen faldet fra 4.046 kr. til 3.691 kr. månedligt. Det skal bemærkes, at familien har ret til boligsikring, selvom deres årlige bruttoindkomst er på 369.496 kr.

Familien skal som lejer i lejeperioden afholde udgifter til den løbende og nødvendige indvendige vedligeholdelse i form af maling af vægge og lofter samt lakering af gulve. Over huslejen opkræves et bidrag til boligens ejer til dækning af driften, løbende vedligehold og fremtidige istandsættelser.

Boligen omdannes til ejerbolig

Familien har fået tilbud om at købe deres lejerbolig som ejerbolig. Salgspris pr. m² er fastsat til 12.751 kr. pr. m2, i alt ca. 1.156.000 kr. 40% , eller ca. 462.000 kr., finansieres med rente- og afdragsfrit offentligt lån i 15 år. 60%, eller ca. 694.000 kr., skal erlægges af familien, som køber af boligen.

Familiens månedlige boligafgift som boligejer kan herefter beregnes. I eksempel A har familien ikke nogen boligopsparing, hvorfor 60% af købesummen finansieres ved 15 årigt realkreditlån, der forrentes med 7,8%.

I eksempel B har familien en boligopsparing til at dække et egetindskud på 10% svarende til 115.600 kr. De resterende 50% finansieres ved 15 årigt realkreditlån, der forrentes med 7,8%.

Boligafgift pr. måned Eks. A
Realkreditydelse	6.628
Rentefradragsværdi, (i det 1. år)	- 1.285
Driftsbidrag	755
Bruttoboligafgift	6.098
A’conto varme	610
A’conto el	740
Total pr. md.	7.448

 

Boligafgift pr. måned Eks. B
Realkreditydelse	5.523
Rentefradragsværdi, (i det 1. år)	- 983
Driftsbidrag	755
Bruttoboligafgift	5.295
A’conto varme	610
A’conto el	740
Total pr. md.	6.645

Familien betaler nu ydelse på et realkreditlån, og de renteomkostninger, der overstiger deres ligningsmæssige standardfradrag, er med til at sænke deres likviditetsmæssige træk til ydelserne. Rentefradragsværdien er udtryk for denne fordel.

Den månedlige boligomkostning i form af nettoydelse på realkreditlånet, a’conto varme og el er ved omdannelse af udlejningsboligen til ejerbolig steget til 7.448 kr. i eks. A og til 6.645 kr. i eks. B.

I modsætning til en lejer har familien nu som ejer det fulde ansvar for den indvendige vedligeholdelse. Familien skal desuden deltage i vedligeholdelse af den samlede ejendom. Typisk vil det kræve et beløb på omkring 60-70 kr. pr. m² pr. år, svarende til ca. 500 kr. pr. måned, der skal henlægges i en fælles vedligeholdelsesfond til planlagt fremtidig vedligeholdelse. Det kan således blive en bekostelig affære for en familien, når f.eks. taget skal udskiftes, og der ikke er henlagt til formålet.

Familien skaber en opsparing i ejerboligen, men den kommer først familien til gode, når de sælger boligen. Der er således ikke tale om opsparing, der kan anvendes i den daglige husholdning.

Familien har altså valget mellem at være lejer til 3.691 kr. om måneden, eller at blive ejer til op mod 7.448 kr. om måneden. Et spring på op til 3.757 kr. om måneden i forhold til lejertilværelsen.

Derfor kunne et sagkyndigt råd til familien være: Hvis familien har råd til at afse 3.757 kr. mere om måneden, så bliv ved med at være lejer og indsæt 3.757 kr. hver måned på en skattebegunstiget Nanoq boligopsparingskonto. Efter 10 år er de vokset til godt 685.000 kr. ved en rente på 8%.

Formålet med bestemmelsen er at sikre, at en lejer har mulighed for at træffe sin beslutning om eventuelt køb på grundlag af fuldstændig og objektiv information. Der må ikke være skygge af tvivl, idet lejerens beslutning er uigenkaldelig. Lejeren kan ikke fortryde et køb på et senere tidspunkt. En beslutning om at købe en bolig kan ved arbejdsløshed eller arbejdsudygtighed få fatale konsekvenser for familiens økonomi og boligforhold.

Til § 4

Bestemmelsen indebærer, at en lejer, der ikke ønsker at købe sin bolig, bevarer sine hidtidige rettigheder. Lejeren skal stilles, som om ingen ændring er indtrådt. Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme skal opdeles i boligafdelinger med selvstændig økonomi, og lejerne i den enkelte boligafdeling har ret til medindflydelse på boligafdelingens drift.

Huslejen i en offentlig udlejningsbolig udgøres af et kapitalafkast til boligens ejer samt et bidrag til drift af den boligafdeling, hvori ejendommen er beliggende, herunder til løbende vedligeholdelse og henlæggelser til planlagt periodisk vedligehold.

I Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger har boligens ejer pligt til at drage omsorg for, at ejendommen og det lejede holdes forsvarligt vedlige. Alle tekniske installationer til afløb, varme, el, gas og vand skal holdes i god og brugbar stand. På samme måde påhviler det boligens ejer at vedligeholde elkontakter, paneler, dørkarme, radiatorer, rør, faste skabe, inventar m.v.

Af hensyn til beregning af husleje forbliver de offentlige ejerboliger, der fortsat udlejes, derfor driftsmæssigt i den boligafdeling, hvori ejendommen er beliggende, og drift og vedligeholdelse beregnes på grundlag af denne boligafdelings omkostninger.

Et eksempel: En boligafdeling X består af 5 ejendomme med i alt 400 boliger. 1 af ejendommene med 80 boliger er opdelt og omdannet til ejerboliger. I denne ejendom er der fortsat 45 lejere. Boligafdelingen X har besluttet en bestemt standard for renholdelse og snerydning, og har accepteret driftsmæssige stigninger til dækning af omkostningen herved. De 45 lejere i den nu opdelte og omdannende ejendom har ligeledes krav på denne ydelse.

De 36 ejere i ejendommen, 35 individuelle ejere samt 1 kommunalbestyrelse som ejer for de 45 boliger, der ikke er solgt, kan have vedtaget en anden ordning for ejendommen. Dette forhold er lejerne uvedkommende, idet det er kommunalbestyrelsen, der skal afholde de hermed forbundne omkostninger til ejerforeningen. Kommunalbestyrelsens omkostning til ejerforeningen er boligafdeling X uvedkommende og kommunalbestyrelsen kan ikke vælte omkostningen over på lejerne.

Til § 5

Bestemmelsen omhandler den situation, hvor interessen for at købe deres boliger kommer fra lejerne. Bestemmelsen forudsætter, at flerfamiliehuse med 3 sammenbyggede boliger kun kan købes, såfremt mindst ²/₃ af lejerne ønsker at købe deres boliger. Flerfamiliehuse med 4 eller flere boliger kan kun købes, såfremt mindst ¾ af lejerne ønsker at købe deres boliger.

Bestemmelsen forudsætter, at det er hele ejendomme, der omdannes, og at samtlige lejere i ejendommen skal tilbydes at købe deres bolig. Bestemmelsen indebærer endvidere, at det mindretal af lejere, der ikke ønsker at købe deres bolig i en ejendom, skal tilbydes tilsvarende boliger af ejendommens ejer. De resterende ejerboliger, der bebos af de hidtidige lejere, forbliver i den boligafdeling, som ejendommen ligger i, og drift og vedligeholdelse beregnes på grundlag af denne boligafdelings omkostninger.

Til § 6

Bestemmelsen indebærer, at lejere, der ønsker at købe deres boliger, forinden de henvender sig til boligens ejer skal have gjort sig nogle overvejelser og som minimum udarbejdet udkast til vedtægter for en kommende ejerforening, samt udarbejdet dokumentation for, at lejerne er eller vil være i stand til at skaffe den del af købesummen, de skal udrede.

Til § 7

Bestemmelsen indebærer, at uanset om det er en kommunalbestyrelse, der sælger sine udlejningsboliger til lejerne, eller om det er det krævede flertal af lejerne i en udlejningsejendom, der henvender sig til en kommunalbestyrelse eller til Hjemmestyret med henblik på at købe deres udlejningsbolig, så skal boligernes ejer give alle tilgængelige oplysninger om forskellige forhold omkring ejendommen. Der må alene fremsættes relevante og redelige oplysninger.

Bestemmelsen indebærer, at en ejendomsmægler skal opgøre boligens værdi og forventede salgspris ved offentligt salg. Såfremt der ikke er overensstemmelse mellem boligens værdi og forventede salgspris, er det det højeste af de to beløb, der er udtryk for boligens markedsvurdering.

Såfremt en ejendom sælges til lejere med begrænset økonomisk råderum, og disse lejere har overtaget en ejendom med påtrængende istandsættelsesopgaver, er der en latent risiko for, at istandsættelsen enten udskydes eller ikke udføres.

Samtidig kan det frygtes, såfremt et flertal af ejerne gennemtvinger en istandsættelse, at et mindretal tvinges til at sælge deres bolig, idet deres økonomi er så hårdt presset, at de ikke kan fremskaffe økonomiske midler til deres andel af istandsættelsen.

Til § 8

Bestemmelsen indebærer, at Landsstyret eller en kommunalbestyrelse kan yde en lejer 40% af købesummen i form af et 15 årigt rente- og afdragsfrit lån i forbindelse med lejerens køb af sin bolig. Det er vigtigt at bemærke sig, at der ikke er tale om fysisk udlån af penge, men alene henstand med betaling.

Det er en betingelse for lånet, at lejeren selv kan finansiere de resterende 60% af købesummen, f.eks. i form af eget kontant indskud og lånefinansiering i realkreditinstitut, i bank eller andet. Bestemmelsen indebærer endvidere, at hverken Landsstyret eller en kommunalbestyrelse kan medvirke ved den resterende del af købesummen.

Købesummen skal indeholde alle de omkostninger, der relaterer sig til omdannelsen og salget af boligerne. Bestemmelsen indebærer tillige, at basis for fastsættelsen af købesummen er ejendommens teknisk-økonomiske værdi. Derved undgås, at en eventuel boligmangel kan få indflydelse på boligens pris.

Udgifter til ejendommens opmåling ved landinspektør, rådgivning af teknisk eller økonomisk art og i forbindelse med salget skal indgå i den samlede pris. Det forudsættes, at ejendommen opdeles, således den enkelte boligs andel af ejendommens samlede værdi svarer til den enkelte boligs fordelingstal.

Til § 9

Bestemmelsen indebærer, at Landsstyrets eller en kommunalbestyrelses lån skal sikres ved pant i boligen. Pantet har prioritet efter købers eventuelle optagelse af lån i forbindelse med købers finansiering af den resterende del af købesummen. Landsstyrets eller en kommunalbestyrelses lån er rente- og afdragsfrit i 15 år efter datoen for købsaftalens indgåelse, hvorefter det afdrages i løbet af 10 år.

Bestemmelsen indebærer endvidere, at lånet forfalder til betaling ved ejerskifte såvel i de første 15 år som i de efterfølgende 10 år, medmindre långiver bestemmer andet. Ligeledes forfalder lånet til betaling, hvis renter og afdrag ikke betales til tiden, efter at afdragstiden er påbegyndt, eller når pantet ikke vedligeholdes, så der er risiko for, at långivers sikkerhed forringes.

Til § 10

Bestemmelsen indebærer, at Landsstyret eller en kommunalbestyrelse først kan yde lån, når køber har dokumenteret sin egen andel af finansieringen, enten i form af indestående i bank, ved bankgaranti eller i form af erklæring fra penge- eller realkreditinstitut. Derved sikres, at professionelle långivere har foretaget en kreditvurdering af den pågældende køber.

Til § 11

Bestemmelsen skal forebygge spekulation på steder, hvor f.eks. boligmangel kan medføre en højere pris i offentligt salg, men hvor lejeren kan købe boligen til den lavere teknisk-økono-miske vurdering.

Bestemmelsen indebærer, at såfremt markedsvurderingen er mere end 5% højere end den teknisk-økonomiske værdi, skal køberen give Landsstyret eller en kommunalbestyrelse et konjunkturpant på forskellen.

Såfremt en boligs markedsværdi er betydeligt højere end boligens genopførelsespris, og boligen tilbydes lejerne til denne betydeligt højere pris, kan det frygtes, at kun de færreste lejere har økonomi til at købe deres bolig. Eftersom de fleste lejere har behov for tag over hovedet, vil en eventuel gevinst, der hidrører fra konjunkturpantet, først kunne realiseres ved et salg.

Eksempel: En bolig på 90 m² har en teknisk-økonomiske værdi på 1.156.000 kr. og kan genopføres på samme lokalitet til den teknisk- økonomiske værdi. Boligens markedsværdi er på 1.350.000 kr. Altså en forskel på 194.000 kr. svarende til 16,8%. Markedsværdien er skønnet ud fra de sidste ejendomshandler på lokaliteten samt en vurdering af den konkrete bolig.

Såfremt markedet for ejerboliger forbliver stabilt de kommende 10 år, er den potentielle årlige gevinst på 1/10 af konjunkturpantet, d.v.s. 19.400 kr., der i øvrigt alene kan realiseres ved salg af boligen. Nutidsværdien af en sådan gevinst er ved en kalkulationsrente på 5% på 149.801 kr.

I betragtning af den generelle økonomiske risiko en lejer løber ved at købe sin lejerbolig, samt risikoen for prisfald på markedet for ejerboliger, finder Landsstyret ikke, det vil være i overensstemmelse med Landsstyrets generelle politik at udnytte den overophedning, der hersker på boligområdet på flere lokaliteter i landet.

Konjunkturpantet skal registreres servitut- og pantstiftende på boligernes og hovedejendommens blade i Landsrettens registrering, og forfalder til betaling i forbindelse med ejerskifte, dog ikke såfremt boligen går i arv, idet ejerskifte i form af overdragelse eller overgang til medejer, ægtefælle, registreret partner, livsarvinger eller samlever, hvormed der i de seneste 2 år har være etableret et ægteskabslignende forhold med fælles folkeregisteradresse, ikke betragtes som ejerskifte.

Konjunkturpantet er udtryk for en skønnet øjebliksværdi, der forventelig ikke skal tilfalde sælgeren, men nedskrives eller frigøres over en periode. I modsætning hertil skal lånet efter § 9 afvikles således, at sælgeren på sigt bliver fyldestgjort. Derfor er der ikke den samme ejerskiftedefinition i § 11 som i § 9.

Bestemmelsen indebærer, at konjunkturpantet nedskrives med lige store dele over 10 år, beregnet fra datoen for købsaftalens underskrift.

Bestemmelsen indebærer, at Landsstyret kan fastsætte administrative bestemmelser om eftergivelse af det konjunkturbestemte pant. Her tænkes primært på force majeure lignende forhold, hvor der sker permanent prisfald på boligmarkedet. Hvor der sker realisation i forbindelse med en ejers dødsfald, og salgsprisen ikke dækker pantet, er det endvidere spørgsmålet, om salgsprisen er for favorabel, eller om det konjunkturbestemte pant er for højt, og derfor bør eftergives.

Ved bedømmelse af, om det konjunkturbestemte pant skal eftergives, er det hensigten, at der skal tages hensyn til omstændigheder ved bolighandlen, herunder om salgsprisen ligger under markedsprisen, eller om der er forhold, der kunne tale for, at der er tale om en spekulativ handel. Specielt nye hændelser omkring ansøgerens formueforhold, forventede erhvervsevne samt ændrede familieforhold kunne bibringe klarhed over bolighandelen.

Til § 12

Bestemmelsen indebærer, at hver ejerbolig i enhver henseende anses som en selvstændig fast ejendom. Bestemmelsen har kun betydning, hvor 2 eller flere ejerboliger hænger sammen.

Bestemmelsen fastsætter endvidere, at ejeren af en ejerbolig skal give adgang til sin bolig i de tilfælde, det er nødvendigt af hensyn til eftersyn af fælles installationer, reparationer eller for udfærdigelse af f.eks. tilstandsrapport eller drifts- og vedligeholdelsesplan. Ejerforeningen skal give et passende varsel til den enkelte boligejer før et besøg.

Til § 13

Bestemmelsen indebærer, at udover den fysiske bolig har ejeren også en andel i ejendommens fælles bestanddele og derved også forpligtelsen til at bidrage økonomisk til disse. De enkelte boligers indbyrdes forhold fastsættes som et fordelingstal i form af brøk, eller ved at de enkelte boliger er ligestillede.

Til § 14

Bestemmelsen indebærer, at det er generalforsamlingen, der er ejerforeningens øverste myndighed og som sådan kan behandle alle spørgsmål vedrørende foreningen og dens drift. Det skal bemærkes, at beslutninger på en generalforsamling træffes ved stemmeflerhed efter antal ejere og ikke efter fordelingstal. Dette er for at sikre, at alle ejere er ligestillede, uanset hvor stort areal de ejer.

En ejer har en stemme, uanset om pågældende måtte eje mere end en bolig i ejendommen, f.eks. en kommunalbestyrelse. Dette er for at sikre, at f.eks. en kommunalbestyrelse ved anvendelse af salamimetoden ikke besidder majoriteten af stemmerne i lang tid, og derved også muligheden for enten at fremme eller nedstemme forslag i ejerforeningen ud fra et kommunalpolitiske eller kommunaløkonomiske forhold.

Omvendt medfører bestemmelsen, at en kommune ved at sælge 2 ud af 80 boliger vil være i mindretal i forhold til de to andre ejere. Derfor bør en kommune ikke indlade sig på at omdanne en ejendom, medmindre hen ved halvdelen af lejerne har vist en tilstrækkelig interesse i at overtage deres boliger. I modsat fald vil f.eks. de 2 boligejere have majoriteten på ejerforeningens generalforsamling, og derved reelt bestemme over hele ejerforeningen. En kommune bør derfor nøje overveje, hvorvidt den vil løbe den økonomiske risiko og det administrative besvær, der er forbundet med at foretage et punktvist salg af boliger eller foretage salget efter salamimetoden.

Til § 15

Bestemmelsen indebærer, at generalforsamlingen vælger en bestyrelse. Det skal bemærkes, at en kommunalbestyrelse eller Landsstyret ikke kan vælges til bestyrelsen. Dette følger af, at kun fysiske ejere kan vælges og i øvrigt kun de ejere, der har bopæl i ejendommen. Dette er for at sikre, at bestyrelsen har nær kontakt med ejendommen og dens dagligdag.

Al daglig drift påhviler bestyrelsen, mens det påhviler den enkelte ejer at betale bidrag hertil. Det påhviler endvidere bestyrelsen af føre det daglige regnskab. Bestyrelsen kan antage ekstern administrator til varetagelse af sin opgave. Bestyrelsen bør indgå detaljerede skriftlige kontrakter med en ekstern administrator og påse, at pågældende kan løfte opgaven på betryggende vis. Endvidere bør bestyrelsen betinge sig, at den eksterne administrator har en passende ansvarsforsikring.

Til § 16

Bestemmelsen indebærer, at ejerforeningens regnskab skal revideres af en statsautoriseret eller en registreret revisor. Revisor skal have fremvist alt det materiale, revisor måtte ønske i forbindelse med udførelse af revisionen. Revisor skal angive i årsberetningen, om foreningens forretningsgange er betryggende.

Bestemmelsen pålægger de enkelte bestyrelsesmedlemmer at signere for, at de har gjort sig bekendt med enhver indførelse i revisionsprotokollen.

Til § 17

Bestemmelsen indebærer, at såfremt en ejerforening ikke har udarbejdet vedtægter, der indeholder de i §§ 13-16 omhandlede forhold, og har fået vedtægten registreret som servitut på ejendommens enkelte ejerboliger, så skal §§ 13-16 alligevel følges.

Til § 18

Det foreslås, at forordningen træder i kraft den 1. juli 2002.